Kosten für Instandhaltung und Renovierung, die innerhalb von drei Jahren nach Anschaffung anfallen und (ohne Umsatzsteuer) 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen, sind grundsätzlich nicht sofort abzugsfähig und wirken sich lediglich im Rahmen der Abschreibungen bei den Vermietungseinkünften aus (sog. anschaffungsnahe Herstellungskosten; § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG).

Nach langjähriger Vermietung lassen sich Renovierungskosten zur Wiederherstellung eines zeitgemäßen Zustands der Wohnung oft nicht um­gehen, da andernfalls eine Neuvermietung kaum möglich ist. Bisher war unklar, ob für diese Renovierungs­kosten ggf. der Sofortabzug als Werbungskosten in Betracht kommt, wenn sie innerhalb von drei Jahren nach Erwerb anfallen.

Der Bundesfinanzhof hat jedoch in einem aktuellen Urteil[1] entschieden, dass für entsprechende Kosten – da es sich um verdeckte Mängel handelt, die bereits zum Zeitpunkt der Anschaffung des Gebäudes vorhanden waren – kein Sofortabzug möglich ist.

Beispiel:

V erwarb 2015 für 70.000 € eine vermietete Eigentumswohnung, auf das Gebäude entfielen anteilig 50.000 €. Im Januar 2017 verstarb plötzlich die langjährige Mieterin. Da die Ausstattung nicht mehr dem aktuellen Stand entsprach, sah V sich gezwungen, Renovierungsmaßnahmen (Badezimmer, Fenster und Elektroinstallationen) vorzunehmen. In 2017 entstanden ihm Kosten von insgesamt 12.000 € netto.

Die Kosten übersteigen die 15 %-Grenze von (15 % von 50.000 € =) 7.500 €. Ein Sofortabzug der Renovierungskosten als Wer­bungskosten ist nicht möglich, sie wirken sich lediglich über die Abschreibung aus.

Etwas anderes würde nur gelten, wenn die Mängel an der Wohnung erst nach Anschaffung durch das schuld­hafte Handeln des Mieters entstanden wären.[2]

[1] Vom 13. März 2018 IX R 41/17.

[2] Siehe dazu Informationsbrief Dezember 2017 Nr. 2.