Früher galt bei Grundstückskäufen ein einheitlicher Grunderwerbsteuersatz von 3,5 % des Kaufpreises (bzw. der Gegenleistung). Seit 2007 können die einzelnen Bundesländer die Höhe des Steuersatzes selbst bestim­men. Dies hat in den vergangenen Jahren teilweise zu einer drastischen Erhöhung der Steuersätze geführt:

Vor dem Hintergrund, dass sich die Grunderwerbsteuer zu einem erheblichen Kostenfaktor entwickelt hat, ist auf Folgendes hinzuweisen:

• Der Grunderwerbsteuer unterliegt der Erwerb eines Grundstücks einschließlich seiner wesentlichen Bestandteile; dazu gehören die mit dem Grundstück fest verbundenen Sachen, d. h. insbesondere ein Gebäude. Bewegliche Sachen (sog. Zubehör), die zwar wirtschaftlich dem Erwerbsgegenstand dienen
– wie z. B. das Inventar –, zählen dagegen nicht zum Grundstück und damit nicht zur Bemessungsgrund­lage für die Grunderwerbsteuer. Hierunter fallen z. B. mitveräußerte Einrichtungsgegenstände wie Möbel, Küchenausstattung oder eine abnehmbare Markise. Wird derartiges Inventar im Kaufvertrag einzeln auf­geführt und dafür ein gesonderter Preis angesetzt, kann dieser Wert von der grunderwerbsteuerpflichti­gen Gesamtgegenleistung abgezogen werden. Der Wert des Inventars kann dabei mit einem angemessenen Betrag angesetzt werden; einige Finanzbehörden erkennen einen realistisch geschätzten Betrag regelmäßig an, wenn dieser 15 % des gesamten Kaufpreises nicht überschreitet.

• Wird beim Erwerb einer Eigentumswohnung in einer Wohneigentumsanlage auch ein Anteil an der Instandhaltungsrücklage übernommen, konnte der darauf entfallende und ausgewiesene Kaufpreis bis­lang ebenfalls aus der grunderwerbsteuerlichen Bemessungsgrundlage herausgerechnet werden. Nachdem jedoch das Finanzgericht Köln[1] diese Praxis abgelehnt hat, muss hierzu demnächst der Bundesfinanzhof[2] Stellung nehmen. Bis zu einer endgültigen Klärung dieser Frage sollte ggf. vorsorglich weiterhin im Grund­stückskaufvertrag eine entsprechende Position gesondert ausgewiesen werden; falls das Finanzamt die Rücklage für Zwecke der Grunderwerbsteuer einbezieht, sollte geprüft werden, ob die Festsetzung bis zur Entscheidung des Bundesfinanzhofs offengehalten werden kann.

[1] Urteil vom 17. Oktober 2017 5 K 2297/16 (EFG 2018 S. 470).

[2] Az. des anhängigen Verfahrens: II R 49/17.