Aufwendungen für Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen (ohne Umsatzsteuer), die innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung einer Immobilie entstehen und 15 % der Anschaffungskosten über­steigen, sind nicht sofort abzugsfähig, sondern nur über die Abschreibung zu berücksichtigen (anschaffungs­nahe Herstellungskosten; § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG).

Der Bundesfinanzhof[1] hatte entschieden, dass auch reine Schönheitsreparaturen unter diese Grenze fallen. Die Finanzverwaltung[2] wendet die strengere Rechtsprechung grundsätzlich in allen offenen Fällen an; bisher führte lediglich ein enger räumlicher, zeitlicher und sachlicher Zusammenhang mit einer Renovierung zur Einbeziehung in die 15 %-Grenze.

Ferner hat der Bundesfinanzhof klargestellt, dass die 15 %-Grenze bei Gebäuden, die aus mehreren unter­schiedlich genutzten Einheiten bestehen, nicht auf das gesamte Gebäude, sondern auf den jeweiligen selb­ständigen Gebäudeteil anzuwenden ist. Die Finanzverwaltung hält daher auch insoweit nicht mehr an ihrer bisherigen Rechtsauffassung[3] fest.

Beispiel:

A erwarb am 1. Dezember 2016 ein Zweifamilienhaus mit zwei gleich großen Wohnungen. Dabei entfielen insgesamt 280.000 € Anschaffungskosten auf das Gebäude und somit jeweils 140.000 € auf die einzelne Wohnung. Eine der Wohnungen soll vermietet werden, die andere bewohnt A selbst. Im Jahr 2018 lässt A ausschließlich die zu vermietende Wohnung für insgesamt 30.000 € (netto) renovieren.

Bei Abstellen auf die selbständigen, unterschiedlich genutzten Gebäudeteile ist die Grenze von 21.000 € (15 % von 140.000 €) hier bereits überschritten und ein Sofortabzug nach der geänderten Rechtsauffassung nicht mehr möglich.

Nach der bisherigen Rechtsauffassung war auf das Gesamtgebäude abzustellen, wonach die Grenze bei 42.000 € (15 % von 280.000 €) liegt und nicht überschritten wäre.

Für Fälle, bei denen der Kaufvertrag bzw. ein gleichstehender Rechtsakt vor dem 1. Januar 2017 abgeschlos­sen wurde, ist zu beachten, dass die Finanzverwaltung14 auf Antrag die bisherige Rechtsauffassung zu den Schönheitsreparaturen und der gebäudebezogenen Betrachtung weiter anwendet.

Im Beispielsfall kann hier die günstigere alte Rechtsauffassung zugrunde gelegt werden, um den Sofortabzug der Kosten zu erhalten.

[1] Urteile vom 14. Juni 2016 IX R 25/14 (BStBl 2016 II S. 992), IX R 15/15 (BStBl 2016 II S. 996), IX R 22/15 (BStBl 2016 II S. 999); siehe Informationsbrief Dezember 2016 Nr. 2.

[2] BMF-Schreiben vom 20. Oktober 2017 – IV C 1 – S 2171-c/09/10004 (BStBl 2017 I S. 1447).

[3] Zur bisherigen Rechtsauffassung vgl. Bayerisches Landesamt für Steuern vom 24. November 2005 – S 2211 – 3 St 32/St 33.