Werden Grundstücke im Privatvermögen innerhalb von zehn Jahren nach Erwerb veräußert, handelt es sich um ein privates Veräußerungsgeschäft, dessen Gewinn oder Verlust einkommensteuerlich relevant ist; ausge­nommen davon sind insbesondere Häuser und Wohnungen, die (ausschließlich) zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden (§ 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG). Verluste aus steuerpflichtigen Veräußerungs­geschäften sind nur mit entsprechenden Gewinnen im gleichen oder im vorherigen Jahr ausgleichsfähig oder für folgende Jahre vor­tragsfähig (§ 23 Abs. 3 Sätze 7 und 8 EStG).

Bei einer Zahlung des Verkaufserlöses in Ratenbeträgen über mehrere Jahre ist die Frage von Bedeutung, wann der Gewinn[1] oder Verlust steuerlich realisiert wird.

Der Bundesfinanzhof[2] hat nun diese Frage für Verluste entschieden. Danach ist bei Ratenzahlungen über zwei oder mehrere Jahre der Verlust anteilig nach dem Verhältnis der Zahlungen zum Gesamterlös zu ver­teilen.

Beispiel:

S verkaufte zum 01.12.2016 ein unbebautes Grundstück für insgesamt 250.000€ (Anschaffungskosten: 300.000€). Nach einer vorherigen Anzahlung durch den Käufer von 100.000€ im Jahr 2016 war der Restbetrag erst in 2017 fällig. In 2015 hatte S bereits einen Gewinn aus einem Grundstücksverkauf von 15.000€ erzielt.

Es handelt sich um ein privates Veräußerungsgeschäft. S entsteht insgesamt ein Verlust von 50.000€ (Verkaufspreis 250.000€
./. Anschaffungskosten 300.000€). Nach Auffassung des Bundesfinanzhofs ist der Verlust anteilig mit 20.000€ (1. Rate 2016 100.000€ zu 250.000€ = 40 % von 50.000€) dem Jahr 2016 zuzurechnen; die verbleibenden 30.000€ sind 2017 zu berück­sichtigen.

Von dem im Jahr 2016 entstandenen Verlust mindern 15.000€ den Gewinn im vorangegangenen Jahr 2015. Wäre der Veräußerungsverlust insgesamt erst in 2017 berücksichtigt worden, könnte der Verlust nur in den folgenden Jahren verrechnet werden.

[1] Eine Steuerpflicht entsteht erstmalig in dem Jahr, in dem die Raten die (um die Abschreibungen verminderten) Anschaffungs-/Herstel­lungs­kosten sowie die Werbungskosten erstmals überschreiten (vgl. BMF-Schreiben vom 25. Oktober 2004 – IV C 3 – S 2256 – 238/04, BStBl 2004 I S. 1034, Rz. 50, und vom 11. März 2010 – IV C 3 – S 2221/09/10004, BStBl 2010 I S. 227, Rz. 74).

[2] Urteil vom 6. Dezember 2016 IX R 18/16.