Erhält der Beschenkte unter der Auflage, ein genau bestimmtes Grundstück zu erwerben, einen Geldbetrag, handelt es sich um eine mittelbare Grundstücksschenkung. In diesem Fall wird für steuerliche Zwecke angenommen, dass nicht der Geldbetrag, sondern die Immobilie übertragen wird. Entsprechendes gilt, soweit nur ein nicht unbedeutender Anteil der Anschaffungs-/Herstellungskosten zugewendet wird.[1] Diese im Schenkungsteuerrecht entwickelten Grundsätze zur mittelbaren Grundstücksschenkung gelten auch einkommensteuerlich.[2]

Diese Form der Übertragung kann schenkungsteuerlich vorteilhaft sein, weil die Schenkung dann nicht mit dem nominellen Geldwert, sondern mit dem oftmals geringeren Grundbesitzwert der Besteuerung unter­liegt. Bei zu Wohnzwecken vermieteten Objekten kommt hinzu, dass nur 90 % des so ermittelten Wertes anzusetzen sind (vgl. § 13d ErbStG).

Die Annahme einer mittelbaren Grundstücksschenkung führt, wie der Bundesfinanzhof[3] jetzt entschieden hat, einkommensteuerlich hinsichtlich der Gebäudeabschreibungen nicht zu negativen Folgen.

Beispiel:

E erwarb im Januar 2016 eine Eigentumswohnung mit der Absicht, diese zu vermieten. Die Anschaffungskosten betrugen insgesamt 250.000€. In gleicher Höhe schenkt G ihrer Enkelin E einen Geldbetrag unter der Auflage, diesen ausschließlich für den Erwerb der Eigentumswohnung zu verwenden. Von den Anschaffungskosten entfielen 225.000€ auf das Gebäude.

E kann Abschreibungen nach § 11d EStDV auf die von G übernommenen Anschaffungskosten des Gebäudes vornehmen, obwohl sie die Anschaffungskosten nicht getragen hat. Im Jahr 2016 beträgt die Abschreibung 4.500€ (Anschaffungskosten 225.000€ × 2%).

Weil nach dieser Rechtsprechung der Schenker als fiktiver Rechtsvorgänger i. S. des § 11d Abs. 1 Satz 1 EStDV anzusehen ist, erkennt der Bundesfinanzhof die Abschreibungen beim Erwerber an.

[1] Eine Zuwendung bis etwa 10 % der Anschaffungs-/Herstellungskosten ist als Geldzuschuss anzusehen, vgl. R E 7.3 Abs. 3 ErbStR.

[2] Vgl. BFH-Urteil vom 8. Juni 1994 X R 51/91 (BStBl 1994 II S. 779).

[3] Urteil vom 4. Oktober 2016 IX R 26/15.