Nach Verkauf eines Mietobjekts entstehen ggf. weiterhin Schuldzinsen für das finanzierte Objekt; diese können unter bestimmten Voraussetzungen als nachträgliche Werbungskosten bei den Einkünften aus Ver­mietung und Verpachtung berücksichtigt werden. Die vom Bundesfinanzhof hierzu getroffenen Entschei­dungen werden nun durch die Finanzverwaltung[1] umgesetzt; danach gilt Folgendes:

Ob Schuldzinsen zur Finanzierung von Anschaffungs- und Herstellungskosten sowie von laufenden Wer­bungskosten (z. B. Erhaltungsaufwendungen) als nachträgliche Werbungskosten abgezogen werden können, richtet sich danach, wie der Veräußerungserlös verwendet wird. Wird der Erlös zum Erwerb eines neuen zur Vermietung bestimmten Mietobjekts eingesetzt (Umschuldung), besteht der Finanzierungszusammenhang regelmäßig fort und ein Schuldzinsenabzug kommt weiterhin in Betracht.[2] Wird dagegen keine neue Immobilie angeschafft, ist ein Werbungskostenabzug nur möglich, wenn das Darlehen nicht durch den Ver­äußerungserlös getilgt werden kann und die Einkunftserzielungsabsicht nicht bereits vor der Veräußerung aufgegeben wurde.

Abweichend von der bisherigen Verwaltungsauffassung[3] kommt es für den Werbungskostenabzug von Schuldzinsen zur Finanzierung von Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten nicht auf eine Veräußerung innerhalb von zehn Jahren an (privates Veräußerungsgeschäft). Für Altfälle, deren Veräußerung vor dem 1. Januar 1999 erfolgte, sind die Schuldzinsen aber wie bisher nicht als nachträgliche Werbungskosten berücksichtigungsfähig.

Für Darlehen zur Finanzierung von laufenden Werbungskosten wie z. B. Erhaltungsaufwendungen kam es nach der alten Verwaltungspraxis[4] nicht darauf an, ob der Veräußerungserlös zur Tilgung des Darlehens ausgereicht hätte; diese Regelung bleibt für vor dem 1. Januar 2014 abgeschlossene Veräußerungen weiter­hin bestehen.

Des Weiteren wird die Behandlung von Vorfälligkeitsentschädigungen geregelt; diese entstehen im Zusam­menhang mit einer lastenfreien Veräußerung des Objekts und können künftig nur im Rahmen eines priva­ten Veräußerungsgeschäfts im Sinne von § 23 EStG als Veräußerungskosten berücksichtigt werden.

[1] BMF-Schreiben vom 27. Juli 2015 – IV C 1 – S 2211/11/10001 (BStBl 2015 I S. 581).

[2] Siehe dazu im Einzelnen BFH-Urteil vom 8. April 2014 IX R 45/13 (BStBl 2015 II S. 635).

[3] BMF-Schreiben vom 28. März 2013 – IV C 1 – S 2211/11/10001 (BStBl 2013 I S. 508).

[4] BMF-Schreiben vom 3. Mai 2006 – IV C 3 – S 2211 – 11/06 (BStBl 2006 I S. 363), siehe auch BMF-Schreiben vom 15. Januar 2014 – IV C 1 – S 2211/11/10001 (BStBl 2014 I S. 108).