Grundsätzlich unterliegt die im Kaufvertrag für ein unbebautes oder bebautes Grundstück vereinbarte „Gegenleistung“ – d. h. regelmäßig der Kaufpreis – der Grunderwerbsteuer.[1]

Ergibt sich beim Erwerb einer Immobilie aus weiteren Vereinbarungen (z. B. durch einen daneben abge­schlossenen Werkvertrag), dass der Käufer das beim Abschluss des Kaufvertrags unbebaute Grundstück in bebautem Zustand erhält, unterliegen neben dem Kaufpreis für das Grundstück auch die Kosten für die Er­richtung des Gebäudes der Grunderwerbsteuer. Besteht zwischen dem Grundstückskaufvertrag und den weiteren Vereinbarungen ein rechtlicher oder zumindest sachlicher Zusammenhang, liegt regelmäßig ein sog. einheitlicher Erwerbsgegenstand vor; die Besteuerung erfolgt dann so, als wenn von vornherein ein be­bautes Grundstück erworben worden wäre.

Wie der Bundesfinanzhof[2] jetzt entschieden hat, kann auch ein später, d. h. nach dem Kaufvertrag abge­schlossener Bauvertrag je nach den Umständen des Einzelfalls zur Einbeziehung der Baukosten in die Be­messungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer führen. Im Streitfall erwarb der Kläger ein mit einem Roh­bau bebautes Grundstück von einer Baufirma und erteilte später auf eigenen Namen den Auftrag über den Innenausbau an Personen, die von der Baufirma empfohlen wurden und wirtschaftlich mit ihr verbunden waren.

Der Bundesfinanzhof verwies die Sache an das Finanzgericht zurück, weil darüber hinaus insbesondere zu prüfen war, ob die Ausbauarbeiten bereits vor Abschluss des Grundstückskaufvertrags von den beauftragten Unternehmen in konkreter Weise angeboten worden sind.

Liegen die entsprechenden Voraussetzungen vor, sind die Kosten für den Ausbau des Rohbaus sowie auch die Kosten für die Baubetreuung in die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer einzubeziehen.

[1] Je nach Bundesland gelten Steuersätze von 3,5 % bis 6,5 % (siehe z. B. Informationsbrief März 2015 Nr. 5).

[2] Urteil vom 3. März 2015 II R 9/14.